Miért nem működik már az Excel?
Az egyik legnagyobb probléma a hagyományos táblázatkezelő eszközökkel – mint az Excel – az, hogy gyakran csak az érti a táblát, aki készítette, vagy akinek részletesen elmagyarázták. Ezzel szemben a korszerű szoftvereknek intuitívnak és felhasználóbarátnak kell lenniük – olyanoknak, mint az iPhone vagy a Facebook: tanulási görbéjük gyors, használatuk természetes, és nem korlátozza a felhasználót abban, hogy hosszú távon is hatékonyan dolgozzon velük.
Ugyanakkor fontos megérteni, hogy a digitalizáció nem univerzális megoldás – nem svájci bicska és nem is varázspálca. Számos esetben könnyebbé és átláthatóbbá teszi a folyamatokat, de ha nem megfelelő stratégiával és célokkal alkalmazzuk, akár költséges zsákutcává is válhat. Digitális eszközökre ugyanis nem önmagukért érdemes beruházni, hanem azért, hogy valódi működési előnyt hozzanak.
A digitalizáció nem öncél, hanem eszköz – de csak akkor működik jól, ha mögötte világos stratégia, vezetői elköteleződés és szervezeti érettség áll. A következő időszak sikere az FM szektorban azoké lesz, akik képesek a digitális átállást nemcsak eszközként, hanem szemléletként is beépíteni működésükbe.
Bevezetés ≠ Megoldás
A megfelelő szoftver kiválasztása és bevezetése önmagában nem old meg minden problémát. A digitalizációs folyamat sikere speciális belső kompetenciákat, dedikált felelőst, a felhasználók aktív bevonását és edukációját is megköveteli. Mindez pedig csak akkor lehet eredményes, ha egy átgondolt stratégia áll mögötte, amely előbb kérdéseket tesz fel.
Két évvel ezelőtti évkönyvi cikkemben a legfontosabb tényezőként a változásmenedzsmentet, a szervezeti kultúra formálását és a digitális felkészültséget emeltem ki – és ez ma is aktuális. A digitalizáció elsősorban vezetői döntés és felelősség kérdése.
Ez a felismerés visszaköszönt a 2025-ös Proptech Hungary konferencia résztvevőinek válaszaiban is: a válaszadók szerint épp a döntéshozók körében tapasztalható a legnagyobb szkepticizmus a digitalizációval kapcsolatban. Ha pedig a vezetőség részéről nincs maximális támogatottság és elhivatottság, akkor nem is érdemes elkezdeni, mert bukásra van ítélve a változás.
Egy másik kutatás ezzel szemben azt mutatta ki, hogy pont ezeknek a döntéshozóknak lenne a legnagyobb szükségük pontos, strukturált és valós idejű adatokra ahhoz, hogy objektív, adatokon alapuló döntéseket hozzanak.
FM digitalizációs trendek két év távlatában
Két évvel ezelőtt - előző cikkemben az évkönyvben - még sok esetben az alapfogalmak tisztázásánál tartottunk. 2023-ban az FM digitalizációval szembeni elvárások leginkább a transzparencia növelésére, a költségek kézben tartására és az adatalapú döntéshozatal lehetőségeire irányultak. Ma már egyértelműen látszik: az létesítménygazdálkodás szereplői számára a digitalizáció stratégiai prioritássá vált - amiről még sokan nem tudnak, vagy nem akarnak tudomást szerezni!
Az elmúlt két évben az FM technológiai megoldásai – különösen az IoT és az AI alapú rendszerek – látványosan fejlődtek. Ezek lehetővé tették a prediktív karbantartás, az energiahatékonysági optimalizáció és az ügyfélélmény javításának teljesen új szintjét. A digitalizáció tehát már nem csupán eszköz, hanem versenyképességi tényező, sőt, egyre inkább elvárás.
Az innováció keresletet is teremt
Az egyik legizgalmasabb tanulság, hogy az innováció nemcsak megoldásokat, hanem keresletet is generál. Amint megjelenik egy új digitális lehetőség az iparágban, a megrendelők is elkezdik igényelni azt – még akkor is, ha nem látják teljesen előre annak hosszú távú hatásait. A 2025-ös Proptech Hungary konferencián is előkerült: míg korábban győzködni kellett a megrendelőket például a BIM-alapú szemlélet szükségességéről, ma már egyre többen keresik aktívan ezeket a megoldásokat.
BIM FM – Az adatok hasznosítása az üzemeltetés szolgálatában
A BIM FM (Building Information Modeling for Facility Management) lényege, hogy a teljes épületüzemeltetési folyamat egy digitálisan modellezett környezetben zajlik. Ez lehetővé teszi a prediktív karbantartást, a pontos adatgyűjtésre épülő fejlesztési döntéseket, valamint a felhasználói és tulajdonosi élmény szintjének emelését is.
A BIM FM logikus következménye annak, ha már a projekt kezdetétől digitálisan gondolkodunk: az adat ott marad, ahol keletkezett, így nem kell külön költségen máshol előállítani vagy újra feltölteni. A szakmai közönséget nem kell meggyőzni a módszertan előnyeiről, ám a megrendelők esetében ez még legtöbbször kihívást jelent. Bár az innováció iránti érdeklődés látványosan nőtt, a digitalizáció melletti döntéshez szükséges edukáció sok esetben még hiányzik – így a BIM és különösen a BIM FM alkalmazásával járó kezdeti költségekkel a beruházó gyakran csak a projekt indulásakor szembesül.
Pedig a megtérülés hosszú távon garantált, a döntést viszont az elején kell meghozni, ehhez pedig szükséges a szakemberek érthető, támogató érvelése is. Az még nem eldöntött, hogy kinek kéne a BIM adatgazdának lennie, de a Proptech Konferencián erre a kérdésre is egyértelmű választ kaptunk, hogy hol kéne lennie: a mindenkori tulajdonosnál, aki az ingatlannal együtt értékesítheti ezeket az adatokat (vagy értékesítenie kell).
A BIM FM nemcsak egy épületre alkalmazható. Erre jó példa a 2024-es Proptech Konferencián bemutatott szaúd-arábiai The Line projekt, amelynek digitális modellje teljes egészében az Unreal Engine-ben készült, és valós időben bejárható. A projekt – bár még kérdéses, hogy a város valaha megépül-e – a BIM lehetőségeinek új dimenzióját mutatja: nemcsak épületek, hanem teljes városrészek, komplexumok is digitalizálhatók és optimalizálhatók a módszertannal.
Hazai szinten a HelloParks integrált fejlesztései számítanak úttörőnek: náluk a BIM FM nem egy utólagos lehetőség, hanem már a tervezés kezdetétől integrált, tudatos stratégia.
A fenti előnyök ellenére ma még messze nem minden épület készül BIM-alapon. Ennek egyik fő oka a technológiai érettség hiánya. Nyugat-Európában az adaptáció gyorsabb, mivel ott rendelkezésre állnak a szükséges eszközök és az ökoszisztéma is támogatja a digitális átállást. Magyarországon ugyanakkor még akadályozza a folyamatot az alacsonyabb digitális felkészültség, illetve a megrendelői oldalon a digitális technológiákba való beruházási hajlandóság hiánya.
IoT térnyerése – Az adatvezérelt üzemeltetés jövője
Az IoT-technológiák (Internet of Things) az elmúlt években csendben a mindennapok részévé váltak – és ez igaz az épületekre is.
Az IoT sokáig volt népszerű buzzword, mostanában kevesebbet halljuk, pedig a mindennapok része, és ez nem csak a proptechben van így. Gondoljunk arra, milyen egy új autó, vagy mennyi mindent tud egy mosógép. Az épületgépészeti és BIM megoldások is magukkal hozták az igényt az új technológiákra, amik ráadásul már sokkal elterjedtebbek, mint akár pár évvel ezelőtt voltak. Az adatgyűjtés az edge computing eljárások terjedésével lett hatékonyabb - ez azt jelenti, hogy a szenzorok a forráshoz közel dolgozzák fel a méréseket, így a továbbított adat már tiszta, jól használható..
Az IoT eszközök persze ennél többet ígérnek. Gyakran halljuk a sztereotípiát, miszerint az okosotthon csak a redőnyt engedi le, vagy a villanyt kapcsolja le. És ez talán szellemes, de a gyakorlatban, az üzleti és ipari szférában sok milliót lehet spórolni már azzal is, ha nem megy feleslegesen a fűtés, vagy nem megy a légkondi a teljesen üres tárgyalóban. Ide tartozik, hogy Európa-szerte egyre komolyabb elvárások vannak a vállalkozások fenntarthatósági megoldásaival szemben - elég az ESG auditra gondolni, amitől sokan máig rettegnek. Az IoT ebben az esetben is fontos támogatást nyújthat.
Az üzemeltetési fázis sokkal hosszabb, mint maga az építkezés. A szenzorok már ma is képesek adatot gyűjteni az épület különböző rendszereinek állapotáról, de ezek értelmezése eddig gyakran emberi erőforrás-igényes és költséges volt. A mesterséges intelligencia azonban ezen a ponton új korszakot nyitott. Olyan mintázatokat képes felismerni az adatokban, amelyek előre jelzik az alkatrészek várható meghibásodását, így lehetővé válik a prediktív karbantartás: a hibák megelőzhetők, a költségek csökkenthetők, a leállások elkerülhetők.
Ez különösen kritikus olyan ipari és logisztikai létesítmények esetében, ahol a leállás órák alatt milliós károkat jelenthet, akár euroban is. A hazai piacon is egyre több olyan fejlesztő és üzemeltető jelenik meg – gyakran startup formájában –, akik hosszú távú adatfelhasználásban gondolkodnak. A mesterséges intelligencia ebben kulcsfontosságú partner, különösen a karbantartás, az energiafelhasználás és az élményalapú felhasználói kiszolgálás területén.
Mesterséges intelligencia az FM-ben – paradigmaváltás a háttérben
A mesterséges intelligencia (AI) megjelenése és rohamos fejlődése nem csupán egy újabb digitális eszközt jelent a létesítményüzemeltetés eszköztárában – sokkal inkább a szakma működésének teljes újradefiniálását vetíti előre. Az AI térnyerésével az FM iparágban már nem az a kérdés, hogy milyen automatizmusokat tudunk bevezetni, hanem hogy mennyire tudjuk az épületek működését intelligens, tanuló algoritmusokra bízni, amelyek nemcsak végrehajtanak, de előre gondolkodnak, optimalizálnak, és önálló döntéseket is hoznak.
Az AI alkalmazásával új korszak kezdődött a létesítménygazdálkodásban: a reaktív üzemeltetést felváltja a prediktív és proaktív működés. A prediktív karbantartás például már nem csupán az eszközök állapot-figyeléséről szól, hanem a rendszer képes a meghibásodásokat előre jelezni a gépészeti adatok, szenzoros visszajelzések és üzemidő alapján. Ennek köszönhetően drasztikusan csökkenthető a nem tervezett leállások száma, nő a rendszer megbízhatósága, és optimalizálható a karbantartási költségstruktúra is.
Az intelligens, AI-alapú épületmenedzsment platformok (AI-driven BMS rendszerek) új szintre emelik az üzemeltetést és előtérbe hozzák az open source BMS rendszereket. Egységes, minden felhasználó számára értelmezhető felületeken teszik elérhetővé az adatokat – akár egy portás, akár egy alvállalkozó, akár egy karbantartó technikus használja azokat. Az egységes modellhasználat így nemcsak a hatékonyságot növeli, hanem gyorsabb reakcióidőt, kisebb hibalehetőséget és átláthatóbb működést is eredményez.
A szenzorok nemcsak hibákat jeleznek, de támogatják az energiahatékonyságot és az ESG célok elérését is. Az intelligens világítás- vagy HVAC-rendszerek például az aktuális kihasználtság és időjárási viszonyok alapján optimalizálják a működést – és így valódi, kézzelfogható költségmegtakarítást érnek el, sőt a rendszerekből nem csak adatot lehet kinyerni, hanem be is lehet/kell avatkozni, ha ezt a szabályozás megengedi.
Az AI-alapú megoldások a felhasználói élményre is közvetlen hatással vannak. A chatbotokkal és digitális asszisztensekkel támogatott ügyfélszolgálatok gyorsabb és személyre szabottabb ügyintézést kínálnak, miközben az AI elemzi a visszajelzéseket, azonosítja a rendszeres panaszokat, és javaslatot tesz a szolgáltatási szintek javítására. Az intelligens energiagazdálkodási rendszerek szintén valós időben követik és befolyásolják az energiafogyasztást – akár úgy is, hogy az épület AI rendszere „megtanulja” a használati szokásokat, és ehhez igazítja a hőmérsékletet, a világítást vagy a szellőzést, vagy vizsgálhatja az aktuális áramtőzsdei árakat és ahhoz igazíthatja a rendszerek fogysztását is, ergo a vásárlást.
A szakember szerepe is megváltozik
Az AI technológiák terjedésével a létesítményüzemeltetési szakember szerepe is új értelmet nyer. A klasszikus operatív feladatok (például hibajegyek kezelése, berendezés-karbantartás ütemezése) egyre inkább automatizálódnak, így a humán erőforrások áthelyeződhetnek a stratégiai gondolkodás, az adatelemzés és a szolgáltatásfejlesztés irányába. Az FM szakemberekből „AI-olvasók” válnak – olyan szakértők, akik képesek értelmezni és alkalmazni a mesterséges intelligencia által generált javaslatokat, és ezek alapján üzleti döntéseket hozni.
A változás kulturális kihívásokat is tartogat: a mesterséges intelligencia bevezetése nem csak technológiai kérdés, hanem szemléletváltást is igényel. A siker kulcsa az, hogy a szervezetek mennyire tudják beépíteni az AI-t a napi működésbe, és hogy képesek-e a kollégák bizalommal együtt dolgozni egy „digitális kollégával”. Nem elég a szoftvert telepíteni – az új működési modellhez alkalmazkodni kell a szervezeti kultúrának, a vezetői elvárásoknak és a munkatársak képzésének is.
A mesterséges intelligencia nem csupán a jövő ígérete, hanem a jelen megoldása, látszik a kutatásunkból is, hogy ez az első számú technológia, amibe az FM szereplők fektetni szeretnének az elkövetkező időben. Az élen járó szolgáltatók és ingatlantulajdonosok már ma is aktívan használják az AI-t az operációs hatékonyság növelésére, a költségek csökkentésére és a fogyasztói elégedettség fokozására. Aki most lép, versenyelőnyhöz jut – aki lemarad, azt hamarosan az AI-vezérelt szereplők fogják kiszorítani a piacról.
Adatok tulajdonjoga
Az egyik legkritikusabb, ugyanakkor gyakran elhanyagolt kérdés: a digitális rendszerekből származó adatok tulajdonjoga. Ki felel az adatok minőségéért, elérhetőségéért és biztonságáért? Az FM digitalizációjának sikerességét sokszor nem a technológiai platform, hanem az adatkezelési felelősség kérdése határozza meg.
A Proptech Hungary 2025 konferencián feltett közönség-kérdésre adott válaszok is azt mutatták, hogy az iparág még keresi a helyét ebben a kérdésben – és talán épp itt van az a stratégiai pont, ahol a digitalizáció jövője eldől. A válaszok alapján a legnagyobb potenciál az energia és költséghatékonyság területén, illetve az adatvezérelt döntéstámogatás esetén érzékelhető.
Regulációs és fenntarthatósági tényezők hatása
A regulációs folyamatok Európa-szerte szigorodnak, ez a trend minden bizonnyal erősödni fog, elég csak az AI ACT-et megnézni, ami sok szakértő szerint kirúgja a mankót az amúgy is gyengélkedő európai MI piac lába alól. Ez a folyamat kísértetiesen hasonlít az európai ESG jogszabályalkotásban a kezdeti szigorhoz, amit később mégiscsak elkezdtek lazítani. Ennél valamivel kisebb erőt fejtenek ki az ESG szabályozáson túli fenntarthatósági irányelvek: léteznek, de az EU mintha a gyakorlatok mentén döntene arról, mikor tolja ki ezek céldátumát (lásd karbonsemlegesség vagy e-mobilitási átállás). Ugyanakkor tény, hogy a vállalkozásokkal szembeni szigor fokozódása várható, és erre kell készülni a hazai viszonyok között is. Hogy ez baj-e, nehéz megmondani! Az biztos, hogy az IoT új lendületet vesz, csak már nem hangsúlyozzák ezt a kifejezést a gyártók. Az automatikus energiaszabályozás elvárássá válik, egyre több irodaházban kötelező kellék az elektromos töltőállomások sora, és az ingatlanok használói is a kényelem irányába mennek. Nem azt szeretnék, hogy okos legyen az épület, hanem hogy könnyebb legyen használni, kevesebb idő és pénz menjen el karbantartásra.
Az elmúlt két év tapasztalatai szerint a megrendelői hype gyorsan felfut, de az edukáció még nincs elégséges szinten - ez az ingatlanszolgáltatói iparág szereplőinek is a felelőssége, a mi dolgunk elmondani és elmagyarázni, hogy mit is jelent a BIM, és miért hasznos ebbe az irányba menni. Az innováció “early adopter-ei” már kitaposták az utat, a megoldások stabilak, ideje elfogadni őket. A cél jelenleg az autonóm épületek megvalósítása, azaz olyan ingatlanok, amiknek az üzemeltetése jórészt AI agenteken és IoT megoldásokon át zajlik. Ez nem 1-2 év lesz, de az alapok megvannak, az egyre fejlettebb mesterséges intelligencia megoldások pedig katalizálják a további innovációt.
Azt gondolom, hogy az alábbi három pontra kell fókuszálni.
A hosszú távú előnyök egyértelműek: költséghatékonyság, hibacsökkentés, gyorsabb üzemeltetési reakciók és jobb felhasználói élmény. Az előttünk álló időszakban a legfontosabb feladat tehát a szemléletformálás, a digitális edukáció és a szakértői támogatás biztosítása – hogy ne csak az innováció iránti vágy, hanem annak megvalósítása is jelen legyen a hazai létesítmény-üzemeltetésben.
Kalmár Zoltán, ProptechZoom
FONTOS! Ez a cikk a november 20-án megjelenő FM Benchmarking 2025 – a létesítménygazdálkodási szakma évkönyvében lesz olvasható, más hasonló érdekes elemzésekkel együtt.
Ez a kiadvány több, mint egy kutatás – a létesítménygazdálkodási szakma lexikonja, amely
- segíti a döntéshozókat
- támogatja a szakmai sztenderdek kialakítását
- inspirálja a fejlődést az iparág minden szereplője számára
- Hasznos döntéshozatali eszköz FM szakemberek és ingatlantulajdonosok számára
A LEO Benchmarking könyvek több mint egy évtizedes adatbázisra épülnek, és bemutatják az iparág fejlődését, kulcsszereplőit és kezdeményezéseit.
A Benchmarking Munkacsoport szakmai háttere garantálja a megbízható, releváns és naprakész elemzéseket.
Ne maradjon le az év legfontosabb szakmai kiadványáról, rendelje meg november 20-tól a weboldalukon https://leofm.hu/kiadvany/benchmarking-v/