Amikor felkértek, hogy írjam meg a LEO évkönyvbe a proptech tematikájú cikket, megtisztelve éreztem magam. A kezdetek óta követem a LEO fejlődését (még kicsit inspirálólag is hatottam rájuk az elején, hogy hogyan kell a semmiből valami értékeset építeni). Szeretek értéket teremteni, új dolgokat kitalálni, építeni, lehetőségeket, tehetséges embereket felfedezni és segíteni, támogatni – példamutatással, beszélgetésekkel, mentorálással, vagy egyszerűen közös gondolkodással.
Mert a fejlődés az információ és a gondolatok megosztásában rejlik és ez a fő oka annak, hogy az ingatlanpiac az egyik leginkább aluldigitalizált piac. Annyira bizalmatlan és az információt saját magának tartja, hogy a kollektív fejlődés így nagyon nehezen kivitelezhető. Ahhoz, hogy a digitalizáció elterjedjen és hatékonyan építsük be mindennapi működésünkbe, komoly szervezetfejlesztési változásokra is szükség van – és ezek nagyon nehéz döntések. Éppen ezen okok miatt van szükség olyan szervezetekre, mint a LEO, vagy a HuGBC, amelyek célja a tanítás, a közösségépítés, az iparági szereplők közös gondolkodásra, beszélgetésre hívása.
Elemzésemben beszélni fogok az üzemeltetési piacot érintő proptech megoldásokról, legutóbbi, digitális érettségi kutatásomról, melynek az üzemeltetési cégekre vetített eredményéről számolok be, de legelőször arról, amivel szemben állunk a következő időszakban: a digitális transzformációról és az ezzel kapcsolatos változásmenedzsmentről.
Nemrégiben végeztem egy kutatást az ingatlanpiacon, ahol kis-, közepes- és nagyvállalatokat kérdeztem meg a digitalizációval kapcsolatos kihívásokról, gondolatokról. Az elemzést közel 90 cég töltötte ki és az jött ki, hogy a kitöltők többsége hisz a digitalizációban: nem teljesen tudják és értik ennek minden részletét, de foglalkoznak a kérdéssel. A kutatásból kiderül, hogy a 3 legfontosabb mozgatórugó a hatékonyság, az innováció és a mérhetőség.
Akkor, amikor a proptech piacról beszélünk, tennünk kell hátra egy lépést, mert a digitalizáció nem azt jelenti, hogy elkezdek használni egy digitális megoldást, vagy felveszek egy informatikus kollégát.
De miért is kéne bármit megváltoztatni, ha olyan sikeres volt eddig és jól működött, hiszen “jöttek a számok”? A válasz a jelenlegi helyzetben rejtőzik, hiszen életünkben egyetlen állandó van: a változás, ezért felértékelődött a reziliencia szerepe, azaz egyfajta rugalmas ellenállás, a változásokhoz való alkalmazkodás, ehhez azonban egy újfajta vezetés kell, egy önműködő, autonóm kultúra.
Az elmúlt időszakban az ingatlanpiacot több változás érintette markánsan: a Covid egy jó időre teljesen felborogatta az addig oly szilárdnak hitt bérleti piacot, az energiaválság fókuszba helyezte az üzemeltetési díjak, illetve az energiaköltségek fontosságát, a fenntarthatóságnak való megfelelés és az ESG kihívásaira még nem készült fel a piac;
A bizonytalanság egy olyan állapot, amikor kevés információ áll a rendelkezésünkre és arra kell törekednünk, hogy minél rövidebb idő alatt minél több információt szerezzünk be, hogy megismerjük a jelenlegi helyzetünket és úgy jósolható meg legjobban a jövő, ha mi alakítjuk.
Először is, adatokat kell gyűjteni a cég tevékenységéről, KPI-okat kell meghatározni, hogy objektíven lássuk azok megvalósulását. Ezek a KPI-ok lehetnek pénzügyi alapúak, de számos más adatot is mérhetünk: ilyen a weboldalak, kampányok konverziója, hibakezelések hatékonysága, megvalósulása, a takarítók munkájának a hatékonysága – esetleg összehasonlítva egy robottal -, mérőórák adatainak rögzítése, a karbantartók munkájának hatékonysága és/vagy ennek növekedése. Ma túl sok a változó, túl sok mindennek van hatása a mindennapi működésre, ezek frekvenciája is gyakoribb, ezért van szükség állandó mérésekre, mert egyes kilengésekből, anomáliákból is tudunk következtetni, szezonalitást tudunk vizsgálni és ami a legfontosabb az adatok alapján prediktálni.
Nem újkeletű, de szerettem volna ide hozni ezt a gondolatot is, hogy fontos egy felelős kijelölése szervezeten belül, aki ezzel a témával foglalkozik nap, mint nap . A legnagyobb probléma egy cégen belül, ha nem foglalkozik senki az innovációval. Sajnos az esetek többségében kimutatták, hogy ha valaki csak részmunkaidőben, vagy havi pár órában foglalkozik ezzel a témával, akkor az nem sokat ér hosszútávon; az innováció mellett el kell köteleződni és költséget és erőforrást kell allokálni, ha valóban komolyan vesszük
Egyes kutatások azt mutatják, hogy a bankpiac digitalizáltságához képest az ingatlanpiac 8 éves lemaradásban van. De mi ennek az oka és hogyan tudjuk segíteni a szektor fejlődését, digitális gyorsulását? Pont ezért végeztem el a digitális kutatást az ingatlanpiacon: szerettem volna egy helyzetképet kapni, hogy mit gondolnak a szereplők a digitalizációról, hol tartanak az érettségben, mennyire foglalkoznak a témával.
Az FM cégek az átlag felett vallják, hogy voltak adataik a Covid-, vagy az energiaválság alatt. Ez bizakodásra adhat okot, azonban tapasztalatok és beszélgetések alapján ez inkább csak egy szűk szegmensre jellemző, főleg a régebbi B kategóriás és elavultabb épületek esetében nincsenek real-time adatok a mérőórákról. Bár ennek kiépítése – a megtérülési idő lerövidülésének köszönhetően – nagy léptekkel megindult, még jó pár év, mire a nagy többség valós idejű adatokra tud támaszkodni.
Nagyon érdekes látni, hogy az energiaválság alatt már rengeteg cég rendelkezett adatokkal és mérte is a változásokat. Kérdés persze, hogy a kapott információkat mennyire és milyen hatékonysággal használták, de egy biztos: ez a krízis nagy hatással volt a piacra, ebből is kifejezetten az üzemeltetési piacra, ami felemelte a szakma jelentőségét. A magas árak számos változást indukáltak a cégeknél: okos mérőórákat helyeztek el azokban az épületekben is, ahol korábban – a havi leolvasáson kívül – semmilyen mérés nem volt. Óriási helyzeti előnyben voltak azok a cégek, akik már korábban is foglalkoztak ezen adatok napi, óránkénti vizsgálatával, mert itt tényleg forintosítani lehetett az eredményeket.
Az ingatlanpiac különleges helyzetben van, mert több olyan paraméterrel is rendelkezik, amely megkülönbözteti más szektoroktól és ami akár ennek a digitális lemaradásnak az oka is lehet: egyrészt egy végtelenül rugalmatlan piacról beszélünk, másrészt ez egy befektetői piac, ahol mindent megtérülési mutatók alapján mérünk, nagyon kevés helyet hagyva az innovációnak, a kísérletezésnek és mivel a legtöbb ingatlan a kereskedelmi piacon értékesítésre kerül a fejlesztő nem érdekelt a hosszú távú megtérülő digitalizációban.
Az ingatlanüzemeltetési piacnak számos kihívással és lehetőséggel kell szembenéznie, ha a digitalizációról beszélünk – nézzük melyek ezek közül a legfontosabbak:
Az ingatlanüzemeltetési piac számára a digitalizáció nemcsak kihívást, hanem komoly lehetőséget is jelent. A piaci szereplőknek fontos felismerniük ezeket a lehetőségeket és felkészülniük a digitális átállásra.
Körülbelül 120 aktív technológiai vállalat működik a magyar proptech piacon. A legtöbben, körülbelül 80-an tisztán B2B-orientáltak és megközelítőleg 40 az FM, PM piacot “támadja”. Ez azért is magas szám, mert a proptech piacot 5 fő kategóriára osztjuk életút alapján:
Vita tárgya, hogy ezen 120 cég közül hány igazi PropTech szereplő, aki digitális átalakulást hoz a magyar ingatlanpiacra, és hányan nyújtanak csak digitalizálást vagy éppen digitalizálást néhány hagyományos ingatlanszolgáltatásról. Az elmúlt időszakban megjelentek a magyar szereplőkön kívül CEE, és egyéb nemzetközi szereplők is a piacon.
Érdekesség, hogy mind Európában, mind Magyarországon 2022-es kutatásom szerint a proptech cégek 35-38%-a az üzemeltetés kategóriába sorolható, azaz az üzemeltetői piac jelenléte felülreprezentált. Ezeket tovább lehet boncolni alkategóriákra:
Számos olyan PM, vagy FM technológiai megoldás van, amely már évek óta a piacon van és az ingatlankezelés során felmerülő valamennyi tevékenység és feladat kezelésére megoldási alternatívát kínál felhőalapú ingatlankezelő szoftverükkel. Ezek a megoldások elősegítik és egyszerűbbé teszik a megbízható könyvelést, a költségelemzést, a megfelelő számlázási ütemezést és a dokumentumkezelést egyaránt. És már sokak számára ismertek, mint az APFM, vagy az Eniac rendszere és vannak olyan kihívók, amelyek még csak most, vagy a közelmúltban törtek be innovatív és gyorsan fejleszthető megoldásaikkal, mint a Sigtree property management rendszere (ez utóbbi román fejlesztésű). Az IREMS bár elsődlegesen az Asset management piacra koncetrál, számos modulja segíti a PM és az FM piac munkáját.
Az eszköz és létesítménykezelésben sok szereplő mozog, ott vannak a legnagyobbak, mint az SAP, IBM Maxabo, de a fent említetteken kívül van megoldása az ArchiFM-nek, az Orthograph-nak, vagy a környező országok vezető technológiai szolgáltatóit is megemlíthetjük, mint a szlovákiai Chastia, vagy az eDocu, melyek az intelligens vállalati termékcsaláddald magában foglalja az eszköz- és létesítménykezelést. Szintén erre a piacra koncentrál a Verde Group, amely az Ausemio intelligens platformja alapján automatizálja az ingatlanok kezelését és üzemeltetését. Más szereplők eszközeikkel, létesítményeikkel és ingatlankezelési platformjaikkal már jóval hosszabb ideje jelen vannak itt, köztük a cseh Alstanet szolgáltató, vagy a szintén cseh Insio megoldás. A lengyel Velis tech cégcsoportot sem szabad kihagyni ebből a felsorolásból, melynek SinguFM terméke speciálisan az üzemeltetőknek kínál megoldást.
Néhányan azonban a közelmúltban új automatizált IoT-megoldásokat fejlesztettek ki: Konica Minolta, az Axxonsoft, melyek esetében szenzorok sokaságával eseményeket lehet előrejelezni, illetve számos más funkciójuk is hasznos lehet. Az Engie például egy komplex automatizált intelligens mérési és üzemeltetési megoldást vezetett be, amely különféle IoT-hálózatokon alapul.
További stabil szereplők vannak jelen a lakások és társasházak menedzselésére és üzemeltetésére összpontosító B2C szegmensben, mint az ehaz.hu platformja, amely piacvezetőnek tekinthető Magyarországon ebben a szegmensben.
Vannak olyan megoldások, amelyek egy speciális területre fókuszálnak csak, ilyen többek között
Egy újabb szegmentálás az iparági bontás:
Az energiával kapcsolatban számos startup indult a közelmúltban, de voltak olyan cégek, amelyek csak ráültek a trendre, mint az Ista, a Konsys vagy az Energrade rendszere. Az Engergo.cloud egy új és dinamikus csapat, aki gyors és hatékony megoldást hozott a piacra. És vannak igazán friss startup-ok is, mint a Wenerate. Ezek szinte mindegyike a legújabb technológiákat használja. Szinte a rendszer alapja a mesterséges intelligencia, amely a technológiai szektorban inkább építőkocka már, mint újdonság.
Az üzemeltetési költségek optimalizálására indult a Realsight.ai rendszere is, mely szintén a mesterséges intelligenciát hívta segítségül megoldásához, ez a rendszer egy fejlett mesterséges intelligencia-alapú SaaS platform, amely lehetővé teszi a vállalatok számára, hogy fenntarthatóan és költséghatékonyan optimalizálják ingatlanműveleteiket.
Ezek a példák csak töredéke annak a számtalan megoldásnak, amelyek a piacot segítik, elterjedésük egyre látványosabb, némelyik cég már piacvezető platformmá nőtte ki magát és szinte beépült a mindennapi munkamenetünkbe, némelyik még csak most indult. Ugyanakkor jó stratégiának tűnik a megrendelői oldalról nézve, ha a kontrol, és a dashboardok saját fejlesztésűek és minden más applikáció integrálva kerül bevezetésre, ezzel kiküszöbölve a szigetszerű működést.
A Proptech startupok forradalmasítják az épített környezetről való gondolkodásunkat és az azzal való interakciót. Az ingatlankezelési platformoktól az ingatlanpiacokig ezek az innovatív cégek megváltoztatják az ingatlanok vásárlásának, eladásának és kezelésének módját.
A proptech startupok azonban számos kihívással néznek szembe, amelyek akadályozhatják növekedésüket és sikerüket.
Az innovátorok élete nem mindig a legvidámabb: sokáig őrültnek hiszik őket és a piac szereplői is ellenállnak nekik. A fejlesztéseikből sok esetben nem lesz semmi, ami szintén csökkenti a hitelességüket, de emiatt is fontos, hogy minden innovátornak legyen – főleg az elején – támogatója, mentora.
Én hiszem, hogy ez az új terület, amivel foglalkozom már 5 éve (a 2018-as Proptech Konferencia óta) egy nagy változás, fejlődés előtt áll. Direkt nem használtam a robbanás szót, mert az átalakulás szép fokozatosan, lassan megy végbe, illetve egyes helyeken már végbe is ment.