Okos épületek evolúciója - a digitalizáció nem technológiai, hanem stratégiai kérdés

A hetedik PropTech Hungary konferencia harmadik, egyben leghosszabb szekciója az okos épületek körül forgott – pontosabban azon proptech-megoldásokat járta körbe, amik a már megvalósult innováció bástyáiként utat mutatnak a jövőbe. Hatékonyság, digitális papírmunka, okos parkolás, és digital twin minden mennyiségben.

„A közösségi médiából talán ismerős lehet a »tartsd meg vagy dobd el« értélési metódus, mikor is az influencerek így értékelik az új ruhákat, amiket vettek” – kezdte az intelligens parkolási eljárások sikeres és sikertelen példáiról szóló előadását Annalena Lucht, aki Bukta Márkkal közösen beszélt a parkolási infrastruktúrákat fejlesztő Designa jógyakorlat-elsajátító metódusáról. A 75 éves német cégóriás ma már 60 országban van jelen, és több mint hatezer épületben gondozzák a parkolást, repterektől a parkolóházakig. Nem csoda, hogy hatalmas rálátással és tudásbázissal bírnak, annak érdekében pedig, hogy tudják, hogyan érdemes fejleszteni, a trendeket is úgy ellenőrzik, ahogy az influencerek a ruhákat: megnézik, mi működött és miért, illetve mi nem működött, és miért nem, majd ennek megfelelően vonnak le tanulságokat az innovációs fázis elején. Zónás parkolás, ahol a célhoz közelebbi parkolók drágábbak, a távolabbiak olcsóbbak? Hasznos megoldás, tartsuk meg! Külön számlázott elektromos töltési költség a parkolási díj mellé? Nem felhasználóbarát, mehet a kukába! Mesterséges intelligencia támogatta parkolórendszer, hogy sose tévedjünk el a parkolóházban? Ez is jöhet! „Én németül beszélek a mikrofonba, de ti magyarul halljátok” – hozza fel a rendszer egyik előnyét Annalena. A Designa hozzáállása azért is példamutató, mert a parkolás egy olyan probléma, amit minden autós tapasztal, mégsem sokszor kapcsoljuk össze fejben az ingatlanmenedzsmenttel.

„Nem vagyok egy digitális vénával megáldott ember, nem értek igazán a proptech-hez, viszont baromira élvezem az összes előnyét” – foglalta kiválóan össze Nemes Rudolf, az ipari ingatlanok fejlesztésével és üzemeltetésével foglalkozó HelloParks ügyvezetője az általános hozzáállást, még ha csak saját magáról beszélt is. Rudolf a HelloParks társalapítója, a céget 2020-ban, a COVID felfutásakor indították, és amíg minden leállt körülöttük, addig ők pont a raktárak iránti keresletre számítva hozták létre vállalkozásukat. Telkeket vásároltak, raktárakat építettek, és mire lecsengett a világjárvány, máris kiszolgálták az éhező piacot. Rudolf szerint a cég küldetése a korábbi, „nem jó” raktárak helyett épített, hatékony épületek létrehozása volt. És hogy ezek milyenek? „Rá kellett jönnünk, hogy valójában nem raktárat építünk, hanem adatbázist, technológiai platformot, energia-infrastruktúrát” – fogalmazott, kiemelve, hogy utóbbi „nagyon fontos momentuma” egy modern raktárnak. Önálló energiaforrás nélkül ugyanis a raktározás csak tárolás. A HelloParksnál ekkor ébredtek rá a proptech eljárások fontosságára. Így létrehoztak egy saját BIM fókuszú innovációs csapatot, akik elérték, hogy mostanra egy BIM-ben tervezett raktár építésén a cég 10 százalékot spóroljon. „Nálunk egy épület 45-50 ezer négyzetméter, 22-25 millió euró per épület, ami kb. 4-5 millió eurós költségmegtakarítást jelent úgy, hogy egyébként 200-300 ezer eurót költöttünk a teljes BIM infrastuktúra fejlesztéséhez.” Brutális számok, tanulságos lépések.

Persze tanulni csak akkor lehet, ha van miből. Mi lehet az első számú hajtóerő, ha digitális megoldások implementálásáról van szó? Erről szólt a szekció első kerekasztala, amit a Smart Apart Lakóépületfejlesztő Zrt ügyvezetője, Hollosi Frigyes moderált, és részt vett benne Pusztai-Nagy Dorottya (Company Executive & Service Development Director, LIVING), Pálvölgyi Patrik (Head of Innovation Center, Gránit Pólus), Lángh Tamás (CEO, Yabune), és Győri Gyula (Facility Management Director, CPI) is. Pusztai-Nagy szerint az ügyfeleknél pattog a labda, nekik kell elmondani, hogy mennyire sok előnye van a digitalizációnak, ami viszont a vállalkozók életét is megkönnyíti, szóval ebben tényleg mindenki nyer. „Én különböző szinteket különböztetnék meg” – folytatta Pálvölgyi. „Tulajdonosi szinten nyilván az a legfontosabb, hogy pénzügyileg térüljön meg egy adott projekt. Ha egy szinttel lejjebb megyünk, ami a felsővezetői szint, akkor jön be, hogy miként tudja elérni ezt a cégcsoport. Úgy, hogy digitalizálunk.” Jön az adatgyűjtés, ezek felhasználása, a cég működésének feltérképezése – és akkor még az sem mindegy, hogy milyen épületről van szó, mert például egy plázánál a látogatók és a bérlők éppúgy fontosak, noha technikai értelemben utóbbiak lesznek, akik pénzt tesznek a vállalkozásba. A beszélgetés egyik fontos üzenete jól rezonált az azt megelőző előadásokra, ugyanis az üzemeltetés, az energetika, és a már bevált megoldások cseréjének fontossága volt a lényeg – amivel akkor is spórolnak az ingatlanfejlesztők, ha ez sokba kerül. Ugyanakkor egy újonnan felhúzott épülethez máshogy kell hozzáállni, mint egy régihez. „A digitalizáció nem technológiai, hanem stratégiai kérdés” – summázta Győri Gyula, aki szerint a sikertelen bevezetések sem haszontalanok, hanem a fejlődés természetese velejárói.

A második kerekasztal már eggyel tovább ment, és a digitális iker technológia implementálásáról, hasznosításáról szólt. Ezt Kuczogi László, a K-ép Stúdió alapító-elnöke moderálta, a vendégek pedig Mádi Richárd (Key Account Manager, HqO), Kenéz Ágnes (kutató, BME Hidak és Szerkezetek Tanszék), Déri Barna (CTO, Smart Edge Solutions,) és Németh Dániel (COO, AFMTEC) voltak. A résztvevők szerint eleve nehezen definiálható digital twinre is jellemző az, ami az iparág általános digitalizációs problémája: a technológia mindig előrébb lép, a piac lohol utána, és évek óta az adatok begyűjtése és kezelése az a terület, ahol sok a megoldandó probléma. Kenéz Ágnes többek közt arról beszélt, hogy a régi korokban az idős emberek voltak a tudás őrzői, és csak a mezopotámiai írás után beszélhetünk intézményesített tudásmegőrzésről. A feladat most az épület életének adat alapú meghatározása, avagy milyen adatból lehet értéket előállítani a jövőben. „A legnagyobb probléma az, hogy szeretünk megragadni egy jól ismert helyzetben. Ugyanazok a rendszerek vannak húsz éve, miért akarnánk változtatni, amik működik? Érthető hozzáállás, de akadályozza a fejlődést” – fogalmazott Mádi. A kulcs az igény: akarni kell a fejlődést, kierőszakolni nem lehet. De ugyanilyen fontos a megfelelő tudásátadás – avagy nem elég egy adott piac tudásanyaga, mert ha az nem elég innovatív, nem lesz honnét inspirálódni sem.

Márpedig inspirációra szükség van – főleg, hogy olyan, alapvetően népszerűtlen dolgokat is a hatékonyság irányába állítsunk, mint az adminisztráció. Fekete Attila, a papírmentes tűzvédelmi nyilvántartással foglalkozó fiREG CTO-ja arról tartott előadást, hogy a papírmunka nem csak nyűg, hanem fontos dolog, amin pénz (sőt életek) múlhatnak – prezentációja elején rögtön leégett épületeket mutatott, noha hangsúlyozta, hogy nem riogatni szeretne. „Ismerjük a papír korlátait” – mondta somolyogva, hozzátéve, hogy kilenc éve dolgoznak az alapvetően papír alapú tűzvédelem és ingatlanüzemeltetési adminisztráció digitális alapokra helyezésén. Attila informatikusként igyekezett kerülni a szakzsargont, és tömören az előnyökre fókuszált: felvázolta a felhő alapú adminisztráció előnyeit, mint amilyen a jogosultság szerinti hozzáférés, vagy a standardizálás. Ha az auditorok „gombnyomással készíthetik a naplót, amit régen kézzel, Excelben”, az az ipari épületek működését is hatékonyabbá, gyorsabbá, sőt fenntarthatóbbá teheti. Ennél is fontosabb volt talán az a 4 százalék, amit Attila az AI karbantartásban betöltött arányáról mutatott: látszik, hogy a berendezések fizikai ellenőrzése és működtetése még sokáig emberi feladat lesz.

Akárcsak a hulladékfeldolgozás, aminek digitalizációja az ESG célok elérését is segítheti. Erről beszélt Honi Katalin, a Colliers Head of Asset Services vezetője. „Képzeljetek el egy irodaházat, ahol rengeteg adat keletkezik, minden mérve van, tudjuk percre pontosan, hogy mennyi energia- vagy vízfelhasználása van egy-egy bérleménynek” – kezdte. „Ugyanakkor ha megkérdezem a facility managert, hogy mennyi az adott ingatlan hulladéktermelése, akkor nem fog tudni válaszolni.” Katalin szerint ez többek közt azért baj, mert rengeteg pénzt fizetünk hulladékmenedzsmentre úgy, hogy fogalmunk sincs, pontosan mennyi szemétről van szó. Az ingatlankezelő Colliers megoldása erre egy olyan termék, ami skálázható dashboardot nyújt a felhasználóknak az épület hulladékmenedzsmentjéről. A Wastly nevű rendszerből riportok hívhatók le, nyomon lehet kötni a hulladéktípusokat (kommunális, újrahasznosítható stb.), és a már egy éve üzemelő eszköz költségcsökkentést eredményezett az ügyfeleknél. Avagy itt is igaz, ami az iparági digitalizációra általában: a befektetés megtérül!